Оценка стоимости - это расчет ожидаемой стоимости проекта, а также его составляющих: операций, ресурсов, назначений.

Оценка стоимости используется для: выбора из ряда конкурирующих проектов, претендующих на инвестиции; построения бюджета проекта, который используется в процессе проверки и контроля над проектом; принятия решения о необходимости продолжения проекта.

Оценка стоимости проекта проводится неоднократно, т.е. носит итеративный характер. На различных этапах планирования и исполнения проекта требуется различная точность стоимостных оценок. Существует несколько видов оценок стоимости.

Оценка осуществимости – это предварительная оценка проекта, которая имеет низкий уровень точности и используется для того, чтобы определить: стоит ли начинать подробную разработку проекта. Точность такой оценки может колебаться от –50 до +50%. Основной метод получения оценки осуществимости - оценка по аналогам или "сверху вниз". Это означает использование стоимости предыдущих аналогичных проектов в качестве основы для оценки стоимости текущего проекта. Оценка по аналогам часто используется тогда, когда не хватает детальной информации о проекте. Оценка по аналогам менее трудоемка, чем другие методы, но и менее точна. На нее можно полагаться, когда не только предыдущие проекты были действительно аналогичны, но и когда лица, готовившие оценку, имеют соответствующий опыт. При предварительной оценке стоимости операций проекта часто используются нормативы. Обычно нормируется стоимость единицы объема, поэтому для подсчета стоимости операции необходимо знать и объем работ на операции. Такие оценки используются также при определении и согласовании контрактной цены. При таком подходе стоимости ресурсов не учитываются.

Санкционированная оценка – это промежуточная оценка, получаемая в процессе подробной проработки проекта. Такая оценка может быть получена, когда завершены основные процессы планирования проекта. Точность санкционированной оценки оценивается как +/- 10%, и используется для принятия решения о продолжении работы над проектом.

Окончательная или контрольная оценка проекта – это оценка, получаемая после окончательной разработки проекта, т.е. после полного выполнения всех процессов планирования и составления плана проекта. Точность такой оценки желательна 100%, но даже при хорошей разработке проекта допустимо ее колебание в пределах +/- 3-5%. Окончательная оценка проекта используется для контроля над реализацией проекта. Основной метод получения санкционированной и контрольной оценки проекта – это оценка "снизу вверх". Этот метод основывается на информации, содержащейся в иерархической структуре работ и календарном плане проекта. Чем подробнее разработанная ИСР и календарный график, тем точнее будет оценка. Но с возрастанием точности возрастает и трудоемкость оценки.

Оценка "снизу вверх" выполняется последовательно:

определение стоимости материалов и ресурсов,

определение стоимости операций,

определение стоимости фаз проекта как суммы стоимостей операций,

определение стоимости проекта в целом как суммы стоимостей его фаз.

Разработка бюджета проекта - это распределение во времени стоимости самого проекта и его элементов: фаз, операций, ресурсов и назначений.

Бюджет проекта – это сметная стоимость, распределенная по периодам выполнения проекта. Бюджет в обычном понимании этого слова и бюджет проекта несколько различаются. Потому что обычный бюджет представляет собой распределение денежных средств по различным статьям затрат на какой-то период времени. А бюджет проекта предполагает распределение затрат не только по отдельным статьям, но и по времени проекта. В бюджете проекта статьями являются его элементы: операции, фазы и т.д., а суммы по каждой из статей распределены по времени осуществления проекта.

Периоды времени, по которым распределяется бюджет проекта, могут быть любыми: год, месяц, день, час и т.д. Данные периоды времени зависят от степени детализации иерархической структуры работ проекта. Наиболее важным такое распределение бюджета по периодам времени становится при осуществлении длительных проектов, в которых сказывается влияние таких факторов, как инфляция, дисконтирование, возвраты процентов по кредитам и др. Поэтому оценка бюджета возможна только после составления расписания исполнения проекта, т.е. после того, как определен календарный план проекта и определены сроки начала и завершения всех операций проекта. При разработке бюджета все оценки стоимостей, сделанные ранее, суммируются по периодам времени.

В результате разработки бюджета проекта получается график распределения стоимости проекта во времени, обычно напоминающий латинскую букву S, поэтому график распределения называют S-кривой. Стоимость проекта на графике приводится нарастающим итогом. Пример графика распределения стоимости проекта во времени представлен на рис. 2.

Стоимость

проекта S-кривая

время проекта

Рис. 15. График распределения стоимости проекта во времени (S-кривая).

Основной бюджета проекта являются контрольные стоимостные оценки. В дальнейшем бюджет проекта, утвержденный специальным документом, служит для измерения и оценки стоимостного исполнения проекта. В частности, именно из данного документа берутся плановые стоимости запланированных и выполненных работ и некоторые другие показатели исполнения проекта при анализе хода его исполнения по методике освоенного объема. С этой точки зрения становится более важной такая составляющая бюджета, как статьи затрат, т.к. при этом необходимо знать не просто стоимости по периодам времени, а именно стоимости по отдельным операциям и работам проекта.

В управлении проектами наряду с общим бюджетом проекта принято рассматривать и создавать ряд дополнительных бюджетов. Например, бюджет по определенным видам работ или подразделениям.

Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО N 1)"

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2006, N 31, ст. 3456; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 29, ст. 4291; 2014, N 30, ст. 4226) приказываю:

1. Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

2. Настоящий приказ вступает в силу после вступления в силу приказа Минэкономразвития России о признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (зарегистрирован в Минюсте России 22 августа 2007 г., регистрационный N 10040) в редакции приказа Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 509 (зарегистрирован в Минюсте России 7 декабря 2010 г., регистрационный N 19129).

Министр
А.В.УЛЮКАЕВ

Утвержден приказом Минэкономразвития России
от 20.05.2015 N 297

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ
ОЦЕНКИ "ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ
К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)"

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Общие понятия оценки

3. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

4. Цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

5. Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".

6. Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

7. Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

8. Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

9. Допущение - предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

10. Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

III. Подходы к оценке

11. Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход

12. Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

13. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

14. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Доходный подход

15. Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

17. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Затратный подход

18. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

19. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

20. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

IV. Задание на оценку

21. Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки.

Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки;

д) вид стоимости;

е) дату оценки;

ж) допущения, на которых должна основываться оценка;

з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

22. Дополнительные требования к заданию на оценку могут быть регламентированы соответствующими федеральными стандартами оценки.

V. Требования к проведению оценки

23. Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

24. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

25. В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

26. После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

27. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

28. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482; N 31, ст. 4016; 2008, N 27, ст. 3126; 2009, N 19, ст. 2281; N 29, ст. 3582, ст. 3618; N 52, ст. 6419, 6450; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 27, ст. 3880; N 29, ст. 4291; N 48, ст. 6728; N 49, ст. 7024, ст. 7061; 2012, N 31, ст. 4333; 2013, N 23, ст. 2871; N 27, ст. 3477; N 30, ст. 4082; 2014, N 11, ст. 1098; N 23, ст. 2928; N 30, ст. 4226; 2015, N 1, ст. 52; N 10, ст. 1418) и федеральными стандартами оценки.

Достоверная оценка недвижимости – это кропотливый труд высококвалифицированных специалистов. В её ходе, по заданию заказчика, производится оценка рыночной стоимости объекта или прав на него. Именно оценщик, проводит анализ и выбирает подход или совокупность подходов к оценке, приемлемых в конкретной ситуации. Что такое сравнительный подход в оценке недвижимости? Каковы его методы, преимущества и недостатки? На каком рынке его применение даёт максимально точный результат? Поговорим об этом сегодня.

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Основной признак, по которому объекты относят к недвижимым — это их прочная привязка к земле. Недвижимость – это участки, любые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, природные объекты и т.д.

Собственник может использовать ОН (объект недвижимости) как для личных нужд, так и для извлечения прибыли. Его можно передать в аренду или в залог, продать, подарить, обменять, завещать, и т. п. Поэтому, иногда просто необходимо знать реальную рыночную стоимость ОН на текущий момент времени.

Специалист выполняет эту работу с применением подходов, установленных государством стандартами оценки.

Всего при оценке используется три подхода :

• Затратный (методы затратного подхода в оценке недвижимости );
• Сравнительный.

Каждый из указанных подходов имеет свою методологическую основу. Разберём последовательно сравнительный подход к оценке и его методы для определения стоимости объекта.

Сравнительный подход (СП)

Когда собственник хочет заняться продажей своей недвижимости, он определяет её начальную стоимость, сам того не подозревая, используя СП. может быть выполнена самостоятельно. Владелец ищет на специализированных сайтах объекты, аналогичные своему, сравнивает их характеристики, продолжительность срока продажи, и делает выводы о той стоимости, за которую объект можно продать реально. Это и есть сравнительный подход.

Рыночная стоимость вычисляется путём сравнения цен объектов-аналогов. Адекватный продавец понимает, что при присутствии на рынке двух и более объектов, в равной мере удовлетворяющих запросы покупателя, устанавливать более высокую цену, по крайней мере, неразумно.

Основные постулаты

СП основан на данных о фактически проведённых в недавнем прошлом сделках с похожими объектами и соотнесение оцениваемой недвижимости с ей подобными аналогами.

Отправная точка для решения оценщика использовать СП – текущая активность того сегмента рынка недвижимости, частью которого является предмет оценки (ПО).

Основные принципы СП :

• Спрос и предложение;
• Замещение;
• Вклад.

Опираясь на эти принципы, для расчёта рыночной стоимости ПО, разработаны специальные методы оценки.

Методы

Сравнительный подход подразумевает использование 3-х методов оценки недвижимости и согласование их результатов для определения рыночной стоимости предмета оценивания.

Метод сравнительного анализа продаж (САП)

Стоимость определяется путём анализа недавних продаж объектов, сопоставимых с оцениваемым после внесения соответствующих поправок к стоимости на различия между ними.

Алгоритм расчёта :

1. Поиск информации о недавних продажах сопоставимых объектов в соответствующем сегменте рынка;
2. Анализ достоверности информации;
3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов по ценообразующим отличиям;
4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости объекта (среднее значение, медианное значение, самое часто встречающееся значение).

Согласование результатов сопоставления — один из важных моментов данного метода. Не допускается простое арифметическое усреднение полученных данных. Необходимо изучить каждый результат аналитическим путём и составить обоснованное заключение.

Итоговая величина стоимости представляет собой выверенное заключение, сделанное оценщиком на основе анализа всей имеющейся доступной информации и собственного профессионального опыта.

САП идеально подходит для оценки жилья, т.е. сегмента рынка, в котором совершается большое количество сделок со схожими объектами.

Примитивный пример использования САП при оценке квартиры, приводимый просто для понимания сути метода.

Исходные данные объекта оценки :

• 2-х комнатная квартира;
• спальный район;
• общая площадь/жилая площадь/кухня — 58/29/8 кв.м.;
• тип планировки – распашонка;
• 1-й этаж;
• косметический ремонт;
• 9-ти этажный кирпичный дом 1998 года постройки;
• 2 лифта (пассажирский и грузовой);
• свободна юридически и физически;
• остановка общественного транспорта – в 3-х минутах от дома;
• наличие парковки во дворе;
• д/сад, школа – в пешей доступности;
• поликлиника – рядом;
• супермаркет в доме.

Найдена информация по сделкам с 5-тью схожими объектами, проданными на протяжении 2-х последних месяцев.

Отметим отличия аналогов по отношению к объекту оценки :

• Аналог 1 – 1 700 000 руб. Отсутствие лифта –300 000 руб.
• Аналог 2 – 1 900 000 руб. Требуется альтернатива –100 000 руб.
• Аналог 3 – 1 890 000 руб. 6-й этаж –200 000 руб.
• Аналог 4 – 1 800 000 руб. Площади 62/31/11 кв.м. –250 000 руб.
• Аналог 5 – 1 980 000 руб. Центр — 250 000 руб.

Посчитаем стоимость оцениваемого объекта :

1 700 000 + 300 000 +100 000 + 200 000 — 250 000 — 250 000 = 1 800 000 руб.

На самом деле, расчёт конечно гораздо сложнее. В примере, не производилась рыночная оценка факторов, а просто была взята навскидку.

Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)

В основе метода лежит гипотеза о прямой зависимости между ценой продажи объекта и потенциальным рентным доходом от сдачи его в аренду. Т.е., чем выше потенциальный доход от аренды, тем дороже объект.

В ипостаси единицы сравнения этот метод предусматривает использование ВРМ. Он равен отношению цены проданного объекта к валовому доходу от его использования в коммерческих целях.

Алгоритм расчёта :

1. Определяем рыночный рентный доход от объекта за 12 месяцев, т. е. прикидываем за сколько реально сдать его в аренду, например, за 300 т. р. в год;
2. Определяем ВРМ, исходя из недавних рыночных сделок (оценщик сам может просчитать его по недавним сделкам, но легче, воспользоваться статистическими данными по региону при их наличии, пусть он равен 20);
3. Расчёт стоимости предмета оценки посредством умножения рыночного рентного дохода от объекта на ВРМ.

В применении к данным в нашем примере, стоимость объекта составит 6000 т. р. (300 т.р. * 20).

Метод ВРМ не требует дополнительных поправок на отличия в характеристиках объекта и аналогов. Это относительный показатель, в котором такие особенности учтены изначально.

Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)

ОКК применяется к чистому операционному доходу объекта (ЧОД).

ЧОД — это действительный валовой доход (ДВД), из которого вычтены годовые операционные расходы. К операционным относятся все расходы, без которых объект не сможет нормально функционировать (коммунальные платежи, обслуживание, ремонты и т.пр.).

ДВД рассчитывается как сумма потенциально возможного валового дохода (ПВД) и дохода от допуслуг, за вычетом потерь от недополученной прибыли.

ПВД – доход, который можно получить, когда недвижимость сдаётся в аренду без простоя. Зависит от площади объекта и арендной ставки. Соответственно, если объект простаивает, образуется недополученная прибыль.

ОКК определяется отношением ЧОД объекта-аналога к его цене и используется в качестве делителя к ЧОД объекта оценки.

Алгоритм расчёта :

1. Расчёт ЧОД оцениваемого объекта;
2. Подбор аналогов (от 3-х объектов и более), по которым есть данные из достоверных источников о фактической цене продажи и размере ЧОД;
3. Внесение поправок, для увеличения схожести аналогов с предметом оценки;
4. Раздельный расчёт ОКК по каждому аналогу;
5. Определение общего ОКК (среднее арифметическое по всем аналогам);
6. Расчёт рыночной стоимости как частного от деления ЧОД оцениваемого объекта к среднему ОКК по подобранным аналогам.

Рассмотрим пример.

Следует произвести оценку рыночной стоимости объекта, ЧОД которого в прогнозируемом периоде — 250 000 тыс. руб.

Допустим, есть проверенная информация о трёх аналогах :

• аналог 1: ЧОД — 330 000 руб., рыночная стоимость – 1 200 000 руб.;
• аналог: ЧОД — 360 000 руб., рыночная стоимость – 1 250 000 руб.;
• аналог 3: ЧОД — 370 000 руб., рыночная стоимость – 1 400 000 руб.

Рассчитаем ОКК для предмета оценки :

(330 /1 200 + 360 /1 250 + 370 /1 400) : 3 = 0,276

Цена продажи — 1 278 000 руб. (353 000 руб.*0,276).

Анализ результатов

При оценочных мероприятиях важно уметь оценить результаты, полученные с применением разных методов СП. Опытный оценщик знает какой вес занимает каждый метод при оценке конкретного объекта.

Если имущество может быть оценено всеми тремя методами (что случается не всегда), потребуется этап по согласованию результатов, в ходе которого будет определена максимально вероятная цена.

Рыночная стоимость вычисляется путём сравнения цен объектов-аналогов.

В противном случае, даётся мотивированное решение об отказе от использования того или иного метода оценки.

Отказ от использования сравнительного подхода (СП)

СП – один из самых достоверных и простых в применении подходов к определению рыночной стоимости объектов недвижимости. Единственный, но главный минус данного подхода – отсутствие развитого рынка недвижимости нужного сегмента. В таких условиях от использования СП придётся отказаться. Ведь, сравнивать можно только не уникальные объекты.

Оценка длительности операций – процесс приблизительного определения количества рабочих периодов, требуемых для выполнения отдельных операций при предполагаемых ресурсах. При оценке длительности операций используется информация о содержании работ операции, требуемых типах ресурсов, оценках количества ресурсов, а также ресурсных календарях. Входы для оценки длительности операций исходят от одного или нескольких членов команды проекта, в наибольшей степени знакомых с характером работ определенной операции. Оценка длительности постепенно уточняется, и процесс учитывает качество и доступность данных на входе. Например, по мере выполнения инженерно-конструкторских работ по проекту данные становятся более детальными и определенными, при этом повышается точность оценок длительности. Таким образом, можно считать, что с течением времени оценка длительности постепенно становится более точной, а ее надежность повышается.

Процесс оценки длительности операций требует, чтобы были оценены трудоемкость работ и количество ресурсов, необходимых для выполнения операции; они используются для примерной оценки числа рабочих периодов (длительности операции), необходимых для выполнения операции. Для каждой оценки длительности операции документируются все данные и допущения, которые использовались при оценке длительности.

Большинство программ управления проектами, позволяющих составлять расписание, разрешают данную ситуацию с помощью календаря проекта и альтернативных ресурсных календарей, определяемых ресурсами, имеющих специфичные рабочие периоды. В дополнение к логике последовательности операций, операции выполняются в соответствии с календарем проекта и соответствующими ресурсными календарями.

Входы процесса Оценка длительности операций:

· Список операций (описан выше);

· Параметры операций (описаны выше);

·

· Ресурсные календари

· Описание содержания проекта

· Факторы среды предприятия

· Активы процессов организации

Оценки требований к ресурсам операций влияют на длительность операций, так как назначенные для операции ресурсы и их доступность оказывают существенное влияние на длительность большинства операций. Например, если для операции назначаются дополнительные ресурсы или ресурсы с более низкими навыками, их эффективность или производительность может быть снижена из-за увеличения потребности в коммуникации, обучении и координации.

Ресурсный календарь , разрабатываемый в рамках процесса оценки потребности в ресурсах операций, может включать в себя тип, наличие и способности человеческих ресурсов. Также учитываются тип, количество, доступность и способности (если применимо) как оборудования, так и материальных ресурсов, которые могут оказывать существенное влияние на длительность запланированных операций. Например, при назначении старших и младших штатных сотрудников с полной занятостью, как правило, можно ожидать, что старший штатный сотрудник будет выполнять заданную операцию за меньшее количество времени, чем младший.

При оценке длительности операций учитываются ограничения и допущения, содержащиеся в описании содержания проекта. Примерами допущений могут служить, среди прочего:

Существующие условия;

Наличие информации;

Длительность отчетных периодов.

Примерами ограничений могут служить, среди прочего:

Имеющиеся квалифицированные ресурсы;

Условия и требования контракта.

Факторы среды предприятия , которые могут оказывать влияние на процесс оценки длительности операций, включают в себя, среди прочего:

Базы данных по оценке длительности и другие справочные данные;

Показатели производительности;

Активы процессов организации, которые могут оказывать влияние на процесс оценки длительности операций, включают в себя, среди прочего:

Историческую информацию о длительности;

Календари проекта;

Методологию составления расписания;

Накопленные знания.

Инструменты и методы процесса Оценка длительности операций:

· Экспертная оценка

· Оценка по аналогам

· Параметрическая оценка

· Оценки по трем точкам .

· Анализ резервов .

Экспертные оценки , основанные на исторической информации, могут предоставить информацию об оценке длительности или о рекомендованной максимальной длительности операций из предыдущих подобных проектов. Также экспертные оценки могут быть использованы для определения необходимости использования различных методов оценок и способов разрешения различий между ними.

Оценка по аналогам подразумевает использование таких параметров как длительность, бюджет, размер, вес и сложность из предыдущих подобных проектов в качестве основы для оценки тех же параметров или измерений будущего проекта. При оценке длительности данный метод опирается на фактическую длительность предыдущих подобных проектов в качестве основы для оценки длительности текущего проекта. Этот подход, позволяющий оценивать общую величину, иногда адаптируется в зависимости от известных различий в сложности проекта.

Зачастую оценка длительности по аналогам используется для оценки длительности проекта, когда объем детальной информации о проекте ограничен, например на его ранних фазах. При оценке по аналогам применяется историческая информация и экспертная оценка.

Как правило, оценка по аналогам обходится дешевле и занимает меньше времени, чем другие методы, но при этом она обычно оказывается и менее точной. Оценки по аналогам могут применяться ко всему проекту или к его частям, а также могут использоваться вместе с другими методами оценки. Оценка по аналогам оказывается наиболее надежной в тех случаях, когда предыдущие операции схожи по сути, а не только по форме, а члены команды проекта, подготавливающие оценки, обладают необходимым опытом.

Параметрическая оценка использует статистические взаимосвязи между историческими данными и прочими переменными (например, площадью в квадратных метрах в строительстве) для численной оценки параметров операции, таких как стоимость, бюджет и длительность.

Длительность операций может быть количественно определена путем умножения количества работ, которые необходимо выполнить, на количество рабочего времени, затрачиваемое на производство единицы работы. Например, длительность операции в конструкторском проекте может быть оценена путем умножения количества чертежей на количество рабочих часов, требуемых для создания одного чертежа; или длительность прокладки кабеля – путем умножения количества метров кабеля на количество рабочих часов, необходимых для прокладки одного метра. Например, если назначенный ресурс способен за час проложить 25 метров кабеля, длительность, требуемая для прокладки 1000 метров, будет составлять 40 часов (1000 метров разделить на 25 метров в час).

Для ИТ-проектов описанный подход не приемлем.

Данный метод может обеспечивать более высокую степень точности в зависимости от опыта и данных, лежащих в основе модели. Параметрические оценки сроков могут применяться ко всему проекту или к его частям вместе с другими методами оценки.

Оценки по трем точкам

Точность оценок длительности операций может быть улучшена с помощью рассмотрения неопределенностей оценок и рисков. Данная концепция происходит из Метода оценки и анализа программ (PERT). Для оценки диапазона длительности операции PERT использует три оценки:

Наиболее вероятная (tm). Длительность операции определяется с учетом предварительного выделения ресурсов, их производительности, реалистичной оценки их доступности для выполнения данной операции, зависимости от других участников и задержек.

Оптимистичн ая (to). Длительность операции основывается на анализе наиболее благоприятного сценария развития операции.

Пессимистичная (tp). Длительность операции основывается на анализе наиболее неблагоприятного сценария развития операции.

Анализ PERT позволяет определить ожидаемую(te) длительность операции с помощью вычисления среднего взвешенного этих трех оценок:

te =(to + 4tm + tp)/6

Оценки длительности, основанные на данном уравнении (или даже на простом среднем арифметическом этих трех точек), могут дать более высокую точность, а три точки позволяют прояснить диапазон неопределенности оценок длительности.

Анализ резервов. Оценки длительности могут включать в себя резервы на возможные потери (иногда называемые временными резервами или буферами) в рамках общего расписания проекта для устранения неопределенности расписания. Резерв на возможные потери может выражаться в процентах от оценочной длительности операции, в фиксированном числе рабочих периодов или может быть рассчитан с помощью методов количественного анализа.

По мере поступления более точной информации о проекте резервы на возможные потери могут быть использованы, сокращены или устранены. Возможные потери должны быть четко определены в документации по расписанию.

Выходы процесса Оценка длительности операций:

· Оценки длительности операций

·

Оценки длительности операций – это количественные оценки наиболее вероятного числа рабочих периодов, требуемых для выполнения операций. Оценки длительности операций могут включать и диапазон возможных значений. Например:

Оценка «2 недели +\- 2 дня» означает, что операция будет выполняться не менее 8 и не более 12 дней (при условии пятидневной рабочей недели).

Оценка «вероятность того, что длительность операции превысит 3 недели, составляет 15 %» означает, что операция с высокой вероятностью (85 %) будет выполнена за время, не превышающее 3-х недель.

Обновления документов проекта. Документы проекта, которые могут быть обновлены, включают в себя, среди прочего:

Параметры операций;

Допущения, принятые при оценке длительности операций, такие как уровень навыков и доступность ресурсов.

Разработка расписания

Разработка расписания – процесс анализа последовательностей операций, их длительности, требований к ресурсам и временных ограничений для создания расписания проекта. Ввод операций, длительностей и ресурсов в инструмент составления расписания генерирует расписание с запланированными датами завершения операций проекта. Разработка приемлемого расписания проекта зачастую является итеративным процессом. Он определяет запланированные даты старта и финиша операций и контрольных событий проекта. Разработка расписания может потребовать проведения анализа и проверки оценок длительности и ресурсов для создания утвержденного расписания проекта, способного служить в качестве базового плана, по которому будет проходить отслеживание исполнения. Пересмотр расписания и поддержание его реалистичности продолжается на всем протяжении проекта по мере выполнения работ, изменения плана управления проектом и выявления характера событий риска.

Для получения более подробной информации относительно составления расписания см. the Practice Standard for Scheduling .

Входы процесса Разработка расписания:

· Список операций

· Параметры операций

· Сетевые диаграммы проекта7

· Требования к ресурсам операций

· Ресурсные календари

· Оценки длительности операций

· Описание содержания проекта

· Факторы среды предприятия

· Активы процессов

Все входы уже ранее были описаны.

Инструменты и методы процесса Разработка расписания

· Анализ сети

· Метод критического пути

· Метод критической цепи

· Выравнивание ресурсов

· Анализ сценариев «что если»

· Применение опережений и задержек

· Сжатие расписания

· Инструмент составления расписания

Анализ сети представляет собой технологию создания расписания проекта. В нем применяются разнообразные аналитические методы, такие как метод критического пути, метод критической цепи, анализ сценариев «что если» и выравнивание ресурсов, позволяющие рассчитать даты раннего и позднего старта и финиша незавершенных частей операций проекта. Некоторые пути в сети могут иметь точки слияния или расхождения, которые можно выявить и использовать в анализе сжатия расписания и других видах анализа.

Метод критического пути позволяет рассчитать теоретические даты раннего старта и финиша, а также даты позднего старта и финиша для всех операций без учета ресурсных ограничений путем проведения анализа прохода вперед и назад по сети проекта. Полученные даты раннего старта и финиша не обязательно являются расписанием проекта; они скорее указывают периоды времени, в рамках которых могут быть запланированы операции с учетом длительностей операций, логических связей, опережений, задержек и других известных ограничений.

На рассчитанные ранние и поздние даты старта и финиша может влиять общий временной резерв операции, который позволяет делать расписание гибким и может быть положительным, отрицательным или нулевым. Для любого пути в сети гибкость расписания, называемая полным временным резервом, измеряется положительной разницей между ранними и поздними датами. У критических путей полный временной резерв либо нулевой, либо отрицательный, а запланированные операции на критическом пути называются критическими операциями. Критический путь обычно характеризуется нулевым полным временным резервом. В сетях может существовать несколько путей, близких к критическому. Для создания путей в сети с нулевым или положительным полным временным резервом может потребоваться адаптация длительностей операций, логических связей, опережений, задержек и других временных ограничений. После подсчета полного временного резерва пути в сети также может быть определен свободный временной резерв – период времени, на который операция может быть отложена, не вызывая задержки раннего старта любой непосредственно последующей операции в данном сетевом пути.

Критическая цепь представляет собой метод анализа сети, который изменяет расписание проекта с учетом ограниченности ресурсов. Изначально сетевая диаграмма проекта строится на основе оценок длительности, заданных зависимостей и ограничений. Затем рассчитывается критический путь. После определения критического пути учитывается наличие ресурсов и в результате определяется расписание с учетом ресурсных ограничений. Полученное расписание часто имеет измененный критический путь.

Критический путь с ресурсными ограничениями известен как критическая цепь. Метод критической цепи добавляет буферы длительности в виде операций, не предусматривающих выполнения работ, для управления неопределенностью. Один из буферов, расположенный в конце критической цепи, известен как проектный буфер и защищает статусную дату завершения от задержек на критической цепи.

Дополнительные буферы, известные как питающие буферы, располагаются в каждой точке, в которой в критическую цепь входят цепи взаимосвязанных операций извне критической цепи. Питающие буферы, таким образом, защищают критическую цепь от отставания по входящим цепям. Размер каждого буфера должен учитывать неопределенность длительности цепи зависимых операций, ведущих к данному буферу. Как только буферные операции расписания определены, операции расписания планируются на максимально поздние плановые даты старта и финиша. Таким образом, вместо управления полным временным резервом сетевых путей метод критической цепи концентрируется на управлении оставшимися длительностями буферов, сопоставляя их с оставшейся длительностью цепей операций.

Выравнивание ресурсов представляет собой метод анализа сети, применяемый для расписания, которое уже было проанализировано методом критического пути. Выравнивание ресурсов может быть использовано, когда общие или критически важные необходимые ресурсы доступны только в определенное время или только в ограниченном количестве, или для поддержания использования ресурсов на постоянном уровне. Выравнивание ресурсов необходимо при переназначении ресурсов, например, когда ресурс был назначен для выполнения двух или более операций в один и тот же период времени, когда совместные или критически важные необходимые ресурсы доступны только в определенное время или только в ограниченном количестве. Выравнивание ресурсов зачастую может приводить к изменению первоначального критического пути.

Анализ сценариев «что если»

Это анализ вопроса: «Что произойдет, если ситуация будет развиваться по сценарию ‘Х’?» В этом случае выполняется анализ сети, при котором с помощью модели расписания просчитываются различные сценарии (например, задержка поставки основных элементов, увеличение длительности отдельных инженерных операций) или моделируется влияние непредвиденных внешних факторов (например, забастовка или изменение процедуры лицензирования). Результаты анализа «что если» могут использоваться для оценки выполнимости расписания проекта при неблагоприятных условиях и для составления резервных планов и планов реагирования для преодоления или смягчения последствий неожиданных ситуаций. Моделирование включает в себя расчет различных длительностей проекта при использовании различных допущений о длительностях операций. Наиболее известен метод Монте-Карло, в котором распределение вероятных значений длительности операции определяется для каждой операции и используется для вычисления распределения вероятных выходов всего проекта.

Опережения и задержки – это уточнения, вносимые во время анализа сети для разработки жизнеспособного расписания.

Сжатие расписания сокращает длительность проекта без изменения содержания проекта, временных ограничений, статусных дат или иных целевых параметров расписания. Методы сжатия расписания включают в себя:

сжатие . Метод сжатия расписания, в котором анализируются компромиссы между стоимостью и расписанием, чтобы определить, каким образом возможно максимально сжать сроки при минимальных затратах. Примеры сжатия могут включать одобрение сверхурочной работы, использование дополнительных ресурсов или плату за ускорение поставки для операций на критическом пути. Сжатие эффективно только для тех операций, где дополнительные ресурсы способны сократить длительность. Сжатие не всегда создает жизнеспособную альтернативу и может привести к увеличению рисков и/или стоимости.

быстрый проход . При этом методе сжатия расписания фазы или операции, обычно выполняемые последовательно, выполняются параллельно. Примером является строительство фундамента здания до подготовки всех архитектурных чертежей. Быстрый проход может привести к доработкам и увеличению риска. Быстрый проход применим только в том случае, когда операции могут накладываться одна на другую для сокращения длительности.

Автоматические инструменты составления расписания облегчают процесс составления расписания, генерируя даты старта и финиша на основе информации об операциях, сетевых диаграммах, ресурсах и длительностях операций. Инструмент составления расписания может использоваться вместе с другими программными средствами для управления проектами или неавтоматическими методами.

Выходы процесса Разработка расписания:

· Расписание проекта

· Базовое расписание

· Данные расписания

· Обновления документов проекта

Расписание проекта содержит, по меньшей мере, плановую дату старта и плановую дату финиша для каждой операции. Если планирование ресурсов проводится на ранней стадии, расписание проекта будет оставаться предварительным до подтверждения выделения ресурсов и утверждения расчетных дат начала и завершения. Обычно этот процесс происходит не позднее, чем будет разработан план управления проектом. Может быть также разработано директивное расписание проекта с определенными статусными датами старта и финиша для каждой операции. Расписание проекта может быть представлено в обобщенном виде, иногда называемом «укрупненным расписанием» или «расписанием контрольных событий», или же в подробном виде. Хотя расписание проекта может быть представлено в форме таблицы, чаще всего используется графическое представление в одном из следующих форматов:

диаграммы контрольных событий. Данные диаграммы аналогичны ленточным диаграммам, но показывают только запланированные даты начала или завершения получения основных результатов и ключевые внешние события.

ленточные диаграммы . Данные диаграммы, в которых полоски представляют операции, показывают даты начала и завершения операций и их ожидаемые длительности. Ленточные диаграммы сравнительно легко читаются и часто используются для представления информации высшему руководству организаций. Для контроля и обмена управленческой информацией используются и отображаются в ленточных диаграммах укрупненные суммарные операции, иногда называемые агрегированными операциями, длящиеся между контрольными событиями или объединяющие несколько взаимозависимых пакетов.

сетевые диаграммы проекта. Данные диаграммы, содержащие информацию о датах операций, обычно показывают как логику сети проекта, так и операции критического пути проекта. Эти диаграммы могут быть представлены в формате диаграммы «операции в узлах», или в формате сетевой диаграммы, привязанной к временной шкале, которая иногда называется «логической ленточной диаграммой.

Базовое расписание представляет собой особую версию расписания проекта, разработанную с помощью анализа сети. Оно принимается и утверждается командой управления проектом как базовое расписание с базовыми датами старта и финиша. Базовое расписание является элементом плана управления проектом.

Данные расписания проекта включают в себя, по меньшей мере, контрольные события расписания, запланированные операции, параметры операций и документацию по всем выявленным допущениям и ограничениям. Степень детализации дополнительной документации различается в зависимости от прикладной области. Дополнительные документы могут, в частности, включать в себя следующую информацию:

Потребности в ресурсах на данный период времени, часто в форме гистограмм ресурсов;

Альтернативные расписания, такие как оптимистические и пессимистические, с выравниванием и без выравнивания ресурсов, с требуемыми датами и без них;

Резервы на возможные потери.

Данные расписания могут включать такие элементы, как гистограммы ресурсов, проекции денежных потоков и расписания заказов и поставок.

Документы проекта, которые могут бытьобновлены , включают в себя, среди прочего:

Требования к ресурсам операций. Выравнивание ресурсов может оказать существенное влияние на предварительные оценки типов и количества необходимых ресурсов. Если анализ выравнивания ресурсов изменяет требования к ресурсам проекта, то требования обновляются.

Параметры операций. Параметры операций обновляются для включения пересмотренных ресурсных требований и любых других пересмотров, вызванных процессом разработки расписания.

Календарь. Календарь каждого проекта может использовать различные календарные единицы в качестве основы для составления расписания проекта.

Реестр рисков. Реестр рисков может нуждаться в обновлении для отражения возможностей или угроз, осознанных в результате допущений, принятых для составления расписания.

Управление расписанием

Управление расписанием представляет собой процесс мониторинга статуса проекта для оценки его исполнения и управления изменениями базового расписания. Управление расписанием связано с:

Определением текущего состояния расписания проекта;

Влиянием на факторы, вызывающие изменения расписания;

Определением фактов изменения расписания проекта;

Управлением фактическими изменениями по мере их возникновения.

Управление расписанием является элементом процесса осуществления общего управления изменениями

План управления проектом содержит план управления расписанием и базовое расписание. План управления расписанием описывает порядок управления расписанием и его контроля. Базовое расписание используется для сравнения с фактическими результатами, чтобы определить, требуются ли изменения, корректирующие или предупреждающие действия.

"Аудиторские ведомости", N 1, 1999

<*> Подробнее см. Оценка бизнеса / Под. ред. А.Г. Грязновой и М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 1998

Предметом оценки бизнеса является рыночная стоимость капитала, принадлежащего оцениваемой компании. Существуют три подхода к оценке бизнеса: доходный, затратный и сравнительный. Каждый из этих подходов отражает разные стороны оцениваемой компании, опирается на специфическую информацию. Применение того или иного подхода возможно лишь при наличии необходимых условий.

Доходный подход определяет стоимость собственного капитала как сумму текущих стоимостей будущих доходов оцениваемого предприятия. Информационной базой для оценки служат прогнозные данные относительно выручки от реализации расходов, величины денежного потока. Применение данного подхода к оценке предприятий, имеющих значительные материальные активы, но находящихся в состоянии устойчивого финансового кризиса, невозможно.

Затратный подход определяет стоимость собственного капитала компании как сумму рыночной стоимости ее активов за вычетом заемных средств. Расчет строится на информации, отражающей текущее состояние активов и долгов. Стоимость активов представляет разницу между совокупной величиной затрат на их воссоздание (по ценам и нормативам на дату оценки) и износом, который в оценке представляет скидку на физический, моральный и экономический износ, определяемую оценщиком, как правило, экспертным путем. Наиболее приемлемой сферой применения подхода является компания, обладающая значительными материальными активами. В противном случае перед оценщиком возникает проблема определения рыночной стоимости нематериальных активов.

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком.

Процедура оценки предполагает использование конкретного метода, входящего в состав того или иного подхода. Метод оценки представляет совокупность и последовательность применения специфических приемов и инструментов оценки; расчетов, аналитических выкладок, а также корректировок.

Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения.

Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные предприятия (акции). При наличии развитого финансового рынка фактическая цена купли - продажи предприятия в целом или одной акции наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности предприятия и т.д. Это в конечном счете облегчает работу оценщика, доверяющего рынку.

Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает прежде всего будущий доход. Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиций перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала обеспечивает выравнивание рыночных цен.

В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими, как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Эти финансовые параметры играют определяющую роль в формировании дохода, получаемого инвестором.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли - продажи сходных предприятий. В данном случае цена определяется рынком, так как оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе расчетов.

Сравнительный подход базируется на ретроинформации и, следовательно, отражает фактически достигнутые результаты производственно - финансовой деятельности предприятия, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов. Другим достоинством сравнительного подхода является реальное отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее интегрально учитывает ситуацию на рынке.

Вместе с тем сравнительный подход имеет ряд существенных недостатков, ограничивающих его использование в оценочной практике. Прежде всего базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем. Затем, сравнительный подход возможен при наличии самой разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий - аналогов - достаточно сложный процесс. Наконец, оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий. Поэтому оценщик обязан выявить эти различия и определить пути их нивелирования в процессе определения итоговой величины стоимости.

Таким образом, возможность применения сравнительного подхода зависит от трех условий. Первое условие - функционирование активного финансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках. Второе условие - открытость рынка, или доступность финансовой информации, необходимой оценщику. Третье условие - наличие специальных служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию. Формирование соответствующего банка данных облегчит работу оценщика, поскольку сравнительный подход требует достаточно больших затрат труда и относительно дорог.

В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценки сравнительный подход предполагает использование трех основных методов: метода компании - аналога, метода сделок и метода отраслевых коэффициентов.

Метод компании - аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Таким образом, базой для сравнения служит цена на единичную акцию акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо контрольного пакета акций. Это определяет оптимальную сферу применения данного метода - оценки предприятия или контрольного пакета акций.

Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитаны на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами за ценой продажи предприятия и его важнейшими производственно - финансовыми характеристиками. В результате обобщения были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия. Например , цена бензозаправочной станции колеблется в диапазоне 1,2 - 2,0 от месячной выручки. Чтобы определить цену предприятия розничной торговли, следует к величине чистого годового дохода, умноженной на 0,75 - 1,5, добавить рыночную стоимость оборудования и запасов, которыми располагает оцениваемое предприятие.

В данной статье будет рассматриваться метод компании - аналога. Это связано с тем, что технологии применения метода компании - аналога и метода сделок практически совпадают, различие заключается только в типе исходной ценовой информации: это либо цена одной акции, не дающей никаких элементов контроля, либо цена контрольного пакета, включающая премию за элементы контроля.

Определенную сложность представляет ситуация, в которой объект оценки и метод не совпадают. Например , надо оценить контрольный пакет предприятия в условиях, когда ценовая информация по аналогам представлена только фактически проданными миноритарными пакетами. В данном случае оценщик должен провести необходимую корректировку и увеличить предварительную стоимость на величину премии за контроль.

Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в отечественной практике из-за отсутствия необходимой информации, требующей длительного периода наблюдения.

Суть сравнительного подхода при определении стоимости предприятия заключается в следующем. Выбирается предприятие, аналогичное оцениваемому, которое было недавно продано. Затем вычисляется отношение цены продажи к какому-либо финансовому показателю по предприятию - аналогу. Это соотношение называется мультипликатором. Умножив мультипликатор на тот же базовый финансовый показатель оцениваемой компании, получим ее стоимость.

Пример <**>. Пусть необходимо оценить предприятие, получившее в последнем финансовом году чистую прибыль в размере 950 млн руб. Аналитик знает, что недавно была продана сходная компания за 8000 млн руб., чистая прибыль которой за аналогичный период составила 800 млн руб.

<**> См. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия. Теория и практика. - М.: Инфра-М, 1997. С. 133.

1. По компании - аналогу рассчитаем мультипликатор

цена / чистая прибыль = 8000: 800 = 10.

1. Определим стоимость оцениваемой компании:

950 х 10 = 9500 млн руб.

Несмотря на кажущуюся простоту, этот метод требует высокой квалификации и профессионализма оценщика, так как предполагает внесение достаточно сложных корректировок для обеспечения максимальной сопоставимости оцениваемой компании с аналогами. Кроме того, оценщик должен определить приоритетные критерии сопоставимости исходя из конкретных условий, целей оценки, качества информации.

Сравнительный подход к оценке бизнеса во многом схож с методом капитализации доходов. В обоих случаях оценщик определяет стоимость компании, опираясь на величину дохода компании. Основное отличие заключается в способе преобразования величины дохода в стоимость компании. Метод капитализации предполагает деление величины дохода на коэффициент капитализации, построенный на основе общих рыночных данных. Сравнительный подход оперирует рыночной ценовой информацией в сопоставлении с достигнутым доходом, и в приведенном примере доход умножается на величину соотношения.

Процесс оценки предприятия методами компании - аналога и сделок включает следующие основные этапы.

I этап - сбор необходимой информации;

II этап - сопоставление списка аналогичных предприятий;

III этап - финансовый анализ;

IV этап - расчет оценочных мультипликаторов;

V этап - выбор величины мультипликатора;

VI этап - определение итоговой величины стоимости;

VII этап - внесение итоговых корректировок.

Основные принципы отбора предприятий аналогов

Сравнительный подход к оценке бизнеса основан на использовании двух типов информации - рыночной (ценовой) и финансовой.

Рыночная информация представляет собой данные о фактических ценах купли - продажи акций, сходных с оцениваемой компанией. Качество и доступность информации зависят от уровня развития фондового рынка. Формирование отечественного фондового рынка не завершено, однако целый ряд агентств, например "Финмаркет", "AK&M", "Росбизнесконсалтинг", публикуют ежедневные бюллетени о состоянии финансовых рынков, предложениях на покупку - продажу ценных бумаг, исследования активности рынков акций крупнейших предприятий.

Финансовая информация обычно представлена бухгалтерской и финансовой отчетностью, а также дополнительными сведениями, позволяющими как определить сходство компаний, так и провести необходимые корректировки, обеспечивающие нужную сопоставимость. Дополнительная информация позволит правильно применить стандарты системы национальных счетов, выявить излишек или недостаток активов, внести поправки на нетипичные события и т.д. Финансовая информация должна быть представлена отчетностью за текущий год и предшествующий период. Ретроинформация собирается обычно за 5 лет. Однако этот период может быть другим, если условия деятельности предприятия в прошлом существенно отличались от тех, в которых оно работает на момент оценки. Следует подчеркнуть, что финансовая информация должна быть собрана не только по оцениваемой компании, но и по аналогам. Корректировке подлежит вся отчетность по полному списку предприятий, отобранных оценщиком. Поэтому сравнительный подход является чрезвычайно трудоемким и дорогостоящим. Кроме того, как показывает практика, тщательный анализ информации может дать отрицательный результат. Оценщик приходит к заключению, что необходимое сходство отсутствует и невозможно применить данный метод, хотя время и деньги потрачены. Финансовая информация может быть получена оценщиком по публикациям в периодической печати или на основании письменного запроса, а также непосредственно на предприятии в ходе собеседования. Состав финансовой информации зависит от конкретного объекта оценки, стратегии и методологии оценщика, стадии отбора аналогов.

Процесс отбора сопоставимых компаний осуществляется в несколько этапов. На первом этапе определяется так называемый круг "подозреваемых". В него входит максимально возможное число предприятий, сходных с оцениваемым. Поиск таких компаний начинается с определения основных конкурентов, просмотра списка слившихся и приобретенных компаний за последний год. Возможно использование электронных баз, однако такая информация нуждается в дополнительных сведениях, так как бывает недостаточно полной. Критерии сопоставимости на первом этапе достаточно условны и обычно ограничиваются сходством отрасли. На втором этапе составляется список "кандидатов". Поскольку аналитику требуется дополнительная информация сверх официальной отчетности, он должен собрать ее непосредственно на предприятиях. Поэтому первоначальный список может сократиться из-за отказа некоторых фирм в представлении необходимых сведений, а также из-за плохого качества, недостоверности представленной информации. Критерии оценки должны соответствовать важнейшим характеристикам фирм. Если аналог отвечает всем критериям, то он может использоваться на последующих этапах оценки. Принятие решения о сопоставимости лежит на оценщике. На третьем этапе составляется окончательный список аналогов, который позволит аналитику определить стоимость оцениваемой фирмы. Включение предприятий в этот список основано на тщательном анализе дополнительно полученной информации. На этом этапе аналитик ужесточает критерии сопоставимости и оценивает такие факторы, как уровень диверсификации производства, положение на рынке, характер конкуренции и т.д. Состав критериев сопоставимости определяется условиями оценки, наличием необходимой информации, приемами и методами, наработанными оценщиком. На практике невозможно проанализировать все факторы, по которым осуществляется окончательный отбор, однако критерий отраслевого сходства является обязательным.

Рассмотрим основные критерии отбора.

Отраслевое сходство. Список потенциально сопоставимых компаний всегда принадлежит одной отрасли, однако не все предприятия, входящие в отрасль или предлагающие свои товары на одном рынке, сопоставимы. Оценщик должен учитывать следующие дополнительные факторы:

• уровень диверсификации производства. Если предприятие выпускает один вид продукта или какой-то товар существенно доминирует в производстве и обеспечивает 85% общей прибыли, а сравнимая компания ориентирована на широкий круг товаров и услуг либо аналогичный товар дает не более 20% от общей массы прибыли, то такие компании не являются для оценщика сопоставимыми;
• характер взаимозаменяемости производимых продуктов. Так, технологическое оборудование одного из предприятий может обеспечивать производство только конкретного продукта. В случае изменения ситуации на рынке такое предприятие будет нуждаться в серьезном техническом перевооружении. Аналог выпускает сходный продукт на оборудовании, легко поддающемся переналадке для производства новых товаров. Следовательно, предприятия неодинаково прореагируют на изменение ситуации на рынке;
• зависимость от одних и тех же экономических факторов. Стоимость капитала строительных компаний, работающих в районах массового строительства и в отдаленных экономических районах, будет существенно отличаться при достаточном сходстве других критериев (например, численность работающих, состав парка строительных машин и механизмов). Необходимо отметить, что аналитик, выявив различия, может либо вычеркнуть предприятие из списка аналогов, либо рассчитать величину корректировки цены аналога для определения стоимости оцениваемой компании;
• стадия экономического развития оцениваемой компании и аналогов. Опытная компания, проработавшая не один год, имеет неоспоримые преимущества и дополнительную прибыль за счет стабильного функционирования, хорошей клиентуры и поставщиков сырья и т.д.

Размер. Это важнейший критерий, оцениваемый аналитиком при составлении окончательного списка аналогов. Сравнительные оценки размера компании включают такие параметры, как объем реализованной продукции и услуг, объем прибыли, число филиалов и т.д. Однако принятие решения о включении компании в список сопоставимых только на основе размера может привести оценщика к неправильным выводам, так как закрытые компании обычно меньше, чем открытые. Кроме того, оценщик должен учитывать, что более крупная компания не имеет автоматически большую прибыль только за счет своего размера. Поэтому оценщик должен в первую очередь учитывать следующие факторы, обеспечивающие величину прибыли:

• географическая диверсификация. Крупные компании обычно имеют более разветвленную сеть потребителей своей продукции, минимизируя тем самым риск нестабильности объемов продаж;
• количественные скидки. Крупные компании закупают сырье в большем объеме, чем небольшие фирмы, и получают при этом значительные скидки. Кроме того, аналитик должен иметь в виду, что коэффициент использования оборудования в крупных компаниях выше. Поэтому мультипликатор, рассчитанный для открытой компании, должен быть скорректирован и понижен для оценки закрытой компании;
• ценовые различия по сходным товарам. Крупные компании зачастую имеют возможность устанавливать более высокие цены, так как потребитель предпочитает приобретать товар у хорошо зарекомендовавших себя фирм, оплачивая, по сути, товарный знак, гарантирующий качество. Это в конечном счете оказывает влияние на величину мультипликатора.

Перспективы роста. Оценщик должен определить фазу экономического развития предприятия, поскольку она оказывает влияние на характер распределения чистой прибыли на дивидендные выплаты и затраты, связанные с развитием предприятия. Оценивая перспективы роста компании, аналитик рассматривает степень влияния трех основных факторов: общего уровня инфляции, перспектив роста, отрасли в целом и индивидуальных возможностей развития конкретной фирмы в рамках отрасли. Другим важным фактором возможного роста является динамика доли предприятия на рынке. Эксперт должен внимательно изучить конкурентные преимущества и недостатки оцениваемой компании по сравнению с аналогами.

Финансовый риск. Оценка финансового риска осуществляется следующими способами:

• сравнивается структура капитала или соотношение собственных и заемных средств;
• оценивается ликвидность или возможность оплачивать текущие обязательства текущими активами;
• анализируется кредитоспособность фирмы, или способность привлекать заемные средства на выгодных условиях.

Качество менеджмента. По этому критерию требуется наиболее сложный анализ, поскольку он проводится на основе косвенных данных, таких как качество отчетной документации; возрастной состав, уровень образования, опыт, зарплата управленческого персонала; место компании на рынке.

Приведенный перечень критериев сопоставимости не является исчерпывающим, и эксперт имеет возможность самостоятельно дополнять его.

Оценщик редко находит компании, абсолютно идентичные с оцениваемой, поэтому на основе анализа критериев он может сделать один из следующих выводов:

• компания сопоставима с оцениваемой по ряду характеристик и может быть использована для расчета мультипликаторов;
• компания недостаточно сопоставима с оцениваемой и не может быть использована в процессе оценки. Эксперт должен в письменной форме объяснить, почему он пришел к данному заключению.

Сравнительный подход оценки предприятия использует все традиционные приемы и методы финансового анализа. Оценщик рассчитывает одинаковые коэффициенты, анализирует балансы, отчеты о прибылях и убытках, дополнительную информацию. Финансовый анализ - важнейший прием определения сопоставимости аналогичных компаний с оцениваемой. Отличительные черты финансового анализа при сравнительном подходе проявляются в следующем. Во-первых, финансовый анализ позволяет определить место или ранг оцениваемой компании в списке аналогов. Во-вторых, финансовый анализ позволяет обосновать степень доверия оценщика к конкретному виду мультипликатора в общем их числе. Это в конечном счете определяет вес каждого варианта стоимости при выведении итоговой величины. В-третьих, финансовый анализ является основой для внесения необходимых корректировок, обеспечивающих как увеличение сопоставимости, так и обоснованность окончательной стоимости.

Характеристика ценовых мультипликаторов

Определение рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным методом основано на использовании ценовых мультипликаторов.

Ценовой мультипликатор - это коэффициент, показывающий отношение рыночной цены предприятия (или акции) к финансовой базе. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к которым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и др.

Для расчета мультипликатора необходимо:

• определить цену акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналога; это даст значение числителя в приведенной выше формуле;
• вычислить финансовую базу (прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и т.д.) либо за определенный период времени, либо по состоянию на дату оценки. Это даст величину знаменателя.

Цена акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она представляет среднюю величину между максимальной и минимальной величиной цены за последний месяц. В качестве финансовой базы должен выступать показатель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 календарных месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки.

В оценочной практике используются два типа мультипликаторов: интервальные и моментные.

К первому типу можно отнести мультипликаторы:

• цена / прибыль;
• цена / денежный поток;
• цена / дивидендные выплаты;
• цена / выручка от реализации.

Ко второму типу можно отнести мультипликаторы:

• цена / балансовая стоимость;
• цена / чистая стоимость активов.

Рассмотрим порядок расчета и основные правила применения ценовых мультипликаторов.

Мультипликаторы цена / прибыль, цена / денежный поток являются наиболее распространенными способами определения цены, так как информация о прибыли оцениваемой компании и предприятий - аналогов наиболее доступна. В качестве финансовой базы для этих мультипликаторов подходит любой показатель прибыли, который может быть рассчитан аналитиком в процессе ее распределения. Поэтому, кроме показателя чистой прибыли, практически все предприятия могут использовать прибыль до налогообложения, прибыль до уплаты процентов и налогов и т.д. Следует лишь выполнить основное требование - обеспечить полную идентичность финансовой базы для аналога и оцениваемой фирмы. Например , мультипликатор, исчисленный на основе прибыли до уплаты налогов, нельзя применять к прибыли до уплаты процентов и налогов.

Мультипликатор цена / прибыль существенно зависит от методов бухгалтерского учета, поэтому, если в качестве аналога выступает зарубежная компания, необходимо привести системы распределения прибыли к единым стандартам. Только после проведения всех необходимых корректировок может быть достигнут необходимый уровень сопоставимости, позволяющий использовать мультипликатор. В качестве базы для расчета мультипликатора можно использовать не только сумму прибыли, полученную в последний год перед датой оценки. Оценщик может использовать среднегодовую сумму прибыли, исчисленную за последние пять лет. Оценочный период может быть увеличен или уменьшен в зависимости от имеющейся информации и наличия нетипичных ситуаций, искажающих основную тенденцию в динамике прибыли.

Базой расчета мультипликатора цена / денежный поток может служить любой показатель прибыли, увеличенный на сумму начисленной амортизации. Следовательно, аналитик может использовать несколько вариантов данного мультипликатора.

В процессе оценки аналитик стремится исчислить максимальное число мультипликаторов, поскольку применение их к финансовой базе оцениваемой компании приведет к появлению нескольких вариантов стоимости, существенно отличающихся друг от друга. Диапазон полученных результатов может быть достаточно широким. Поэтому большое число используемых мультипликаторов поможет оценщику выявить область наиболее обоснованной величины. Данное суждение основано на математических методах. Однако существуют экономические критерии, обосновывающие степень надежности и объективности того или иного мультипликатора.

Например , крупные предприятия лучше оценивать на основе чистой прибыли; мелкие компании - на основе прибыли до уплаты налогов, поскольку в этом случае устраняется влияние различий в налогообложении. Ориентация на мультипликатор цена / денежный поток предпочтительна при оценке предприятий, в активах которых преобладает недвижимость. Если предприятие имеет достаточно высокий удельный вес активной части основных фондов, более объективный результат даст использование мультипликатора цена / прибыль.

Наиболее распространенной ситуацией применения мультипликатора цена / денежный поток является убыточность либо незначительная величина прибыли, а также несоответствие фактического полезного срока службы основных фондов предприятия периоду амортизации, принятому в финансовом учете. Это возможно в случае, когда стоимость активов незначительна, хотя срок службы этих активов довольно большой.

Мультипликатор цена / дивиденды может рассчитываться как на базе фактически выплаченных дивидендов, так и на основе потенциальных дивидендных выплат. Под потенциальными дивидендами понимаются типичные дивидендные выплаты по группе сходных предприятий, исчисленные в процентах к чистой прибыли. Возможность применения данного мультипликатора зависит от целей оценки. Если оценка проводится в целях поглощения предприятия, то способность выплачивать дивиденды не имеет значения, так как она может прекратиться в привычном режиме хозяйствования. При оценке контрольного пакета оценщик ориентируется на потенциальные дивиденды, так как инвестор получает право строить дивидендную политику. Фактические дивидендные выплаты важны при оценке миноритарного пакета акций, поскольку инвестор не сможет заставить руководство компании увеличить дивиденды даже при наличии достаточного роста прибыли. Данный мультипликатор на практике используется достаточно редко, несмотря на доступность необходимой для расчета информации. Это связано с тем, что порядок выплаты в открытых и закрытых компаниях существенно различается. В закрытых обществах собственники могут получать денежную выгоду в виде различных выплат, снижения арендной платы и т.д. Мультипликатор целесообразно использовать, если дивиденды выплачиваются достаточно стабильно как в аналогах, так и в оцениваемой компании либо способность компании платить дивиденды может быть обоснованно спрогнозирована. Оценщик должен удостовериться, что сумма дивидендов рассчитана по годовой процентной ставке, даже если дивиденды выплачиваются ежеквартально.

Мультипликаторы цена / выручка от реализации, цена / физический объем используются довольно редко, в основном для проверки объективности результатов, получаемых другими способами. Хорошие результаты эти мультипликаторы дают при оценке предприятий сферы услуг (реклама, страхование, ритуальные услуги и т.п.). Несомненным достоинством мультипликаторов является их универсальность, которая избавляет оценщика от необходимости проведения сложных корректировок, применяемых при расчете мультипликатора цена / прибыль (мультипликатор цена / выручка от реализации не зависит от методов бухучета).

Если целью оценки является поглощение компании, то лучше ориентироваться на мультипликатор цена / выручка от реализации, так как он исключает возможность повышения цены за счет кратковременного роста прибыли, обеспечиваемого усилиями финансового менеджера. Однако в этом случае оценщик должен тщательно изучить стабильность объема выручки от реализации в будущем. Поскольку поглощение компании сопровождается, как правило, сменой управленческого аппарата, это может привести к полной замене производственного персонала и падению объемов реализации. Особенность применения мультипликатора цена / выручка от реализации заключается в том, что оценщик должен обязательно учитывать структуру капитала оцениваемой компании и аналогов. Если они существенно различаются, то мультипликатор лучше определять в расчете на инвестированный капитал. Для этого:

• по компании - аналогу рассчитывается инвестированный капитал как сумма собственного капитала и долгосрочных обязательств;
• вычисляется мультипликатор как отношение инвестированного капитала к финансовой базе аналога;
• по оцениваемому предприятию определяется величина инвестированного капитала: адекватная финансовая база оцениваемого предприятия умножается на величину мультипликатора;
• вычисляется стоимость собственного капитала оцениваемого предприятия как разность между инвестированным капиталом и стоимостью долгосрочных обязательств оцениваемой компании.

Мультипликатор цена / физический объем является разновидностью мультипликатора цена / выручка от реализации. В этом случае цена сопоставляется не со стоимостным, а с натуральным показателем, который может отражать физический объем производства, размер производственных площадей, количество установленного оборудования, а также любую другую единицу измерения мощности.

Мультипликатор цена / балансовая стоимость использует балансовую стоимость аналогичных компаний на дату оценки либо на последнюю отчетную дату. Этот мультипликатор относится к так называемым моментным показателям, поскольку определяется по информации о состоянии на конкретную дату, а не за определенный отрезок времени. Оптимальная сфера применения данного мультипликатора - оценка холдинговых компаний либо быстрая реализация крупных пакетов акций. Финансовой базой для расчета являются чистые активы оцениваемой компании и компаний - аналогов. Причем за основу можно брать как балансовые отчеты компаний, так и ориентированную величину чистых активов, полученную оценщиком расчетным путем.

Мультипликатор цена / чистая стоимость активов можно применять в том случае, если соблюдаются следующие требования:

• оцениваемая компания имеет значительные вложения в собственность (недвижимость, ценные бумаги, газовое или нефтяное оборудование);
• основной деятельностью компании является хранение, покупка и продажа такой собственности, управленческий и рабочий персонал добавляет к продукции в этом случае незначительную стоимость.

Если возможно применение мультипликатора цена / чистая стоимость активов, то в состав критериев сопоставимости оценщик должен дополнительно:

• проанализировать по аналогам и оцениваемой компании долю прибыли в выручке от реализации, так как решение о купле - продаже акций может привести к искусственному росту прибыли в последний год;
• изучить по всему списку сравниваемых компаний структуру активов, используя различные признаки классификации, такие как виды активов, местоположение и т.д.;
• проанализировать чистые активы всех компаний, что позволит определить наличие и долю в них акций, представляющих контрольные пакеты дочерних фирм;
• оценить ликвидность всех финансовых активов компании, так как соотношение доли акций, принадлежащих открытым и закрытым компаниям, является ключевым признаком сопоставимости.

Формирование итоговой величины стоимости

Процесс формирования итоговой величины стоимости состоит из трех основных этапов: выбор значения мультипликатора, взвешивание промежуточных результатов, внесение итоговых корректировок.

Выбор значения мультипликатора является наиболее сложным этапом, требующим особенно тщательного обоснования, зафиксированного впоследствии в отчете. Поскольку одинаковых компаний не существует, диапазон значений одного и того же мультипликатора по компаниям - аналогам бывает достаточно широк. Аналитик отсекает экстремальные величины и вычисляет среднее значение мультипликатора по группе аналогов. Затем проводится финансовый анализ, причем аналитик для выбора значения конкретного мультипликатора использует финансовые коэффициенты и показатели, наиболее тесно связанные с данным мультипликатором. По значению финансового коэффициента определяется положение (ранг) оцениваемой компании в общем списке. Полученные результаты накладываются на последовательность ранжированных значений мультипликатора и достаточно точно определяется то значение, которое может быть использовано для расчета стоимости оцениваемой компании.

Например , диапазон мультипликатора цена / балансовая стоимость по 15 компаниям, взятым в качестве аналога, составляет 0,92 - 5,67; среднее значение мультипликатора - 2,15. Центр диапазона соответствует значению (5,67 - 0,92) : 2 = 2,4, следовательно, большинство компаний имеют величину мультипликатора чуть ниже средней. Практика показывает, что данный мультипликатор хорошо коррелирует с финансовым коэффициентом "доход на собственный капитал". Проанализируем этот коэффициент по компаниям - аналогам. Диапазон составляет 4,1 - 15,6%; средняя величина - 8,32%, что несколько меньше центра диапазона : 2 = 9,85. Доход на собственный капитал в оцениваемой компании составляет 12,5%. Значение мультипликатора для оцениваемой компании может быть получено либо методом трендовой прямой, либо анализом соотношения трех величин: средневзвешенного значения мультипликатора, средневзвешенного значения финансового коэффициента, фактического значения финансового коэффициента оцениваемой компании.

Анализ показывает, что мультипликатор цена / балансовая стоимость оцениваемой компании может быть несколько выше среднего по кругу аналогов, расчет дает значение 3,3.

* * *

Сравнительный подход позволяет использовать аналитику максимальное число всех возможных вариантов мультипликаторов, следовательно, в процессе расчета будет получено столько же вариантов стоимости. Если аналитик в качестве итоговой величины предложит простую среднюю всех полученных величин, то это будет означать, что он одинаково доверяет всем мультипликаторам. Наиболее правильным приемом определения итоговой величины является метод взвешивания. Оценщик в зависимости от конкретных условий, целей и объекта оценки, степени доверия к той или иной информации придает каждому мультипликатору конкретный вес, на основе взвешивания получается итоговая величина стоимости, которая может быть взята за основу для проведения последующих корректировок.

Итоговая величина стоимости, полученная в результате применения мультипликаторов, должна быть скорректирована в зависимости от конкретных обстоятельств, наиболее типичными являются следующие поправки. Портфельная скидка представляется при наличии непривлекательного для покупателя характера диверсификации активов. Аналитик при определении окончательного варианта стоимости должен учесть имеющиеся активы непроизводственного назначения. Если в процессе финансового анализа выявлены либо недостаточность собственного оборотного капитала, либо экстренная потребность в капитальных вложениях, полученную величину необходимо вычесть. При оценке контрольного пакета возможно применение скидки на низкую ликвидность. В некоторых случаях вносится поправка в виде премии за предоставляемые инвестору элементы контроля. Таким образом, сравнительный подход, несмотря на достаточную сложность расчетов и анализа, является эффективным приемом определения обоснованной рыночной стоимости. Результаты, полученные таким способом, имеют хорошую объективную основу, уровень которой зависит от возможности привлечения широкого круга компаний - аналогов. Дальнейшее развитие сферы оценочных услуг должно способствовать расширению области применения сравнительного подхода.

профессиональной оценки,